• 12:36
    Автор: Комментариев нет
     Полезные речевые модули для агентов для получения эксклюзивного права продажи

    ya-umeyu-prodavat
    Эти речевые модули рекомендуют агентам по продаже недвижимости выучить наизусть и использовать в презентациях своей услуги собственникам для получения эксклюзивного права продажи.

    1.  Чем я отличаюсь от других агентов? Я — специалист по этому району и в этом сегменте рынка.
    2.  Я — специалист, я видел своими глазами все объекты, подобные Вашему, в этом районе, знаю все цены и ситуацию каждого из собственников. Покупатели, желающие приобрести недвижимости в этом
      районе, обращаются ко мне.
    3.  Почему Вам следует нанять меня? Потому что я — специалист, и у меня есть отличный маркетинговый план.
    4.  Почему Вам следует нанять меня? Потому что это в Ваших интересах. Я умею концентрировать спрос на объекте и управлять им.
    5.  Что значит «концентрировать спрос на объекте»? Это значит, привести сюда всех квалифицированных покупателей, и дать возможность всем квалифицированным покупателям увидеть объект и сделать предложение. Так достигается продажа объекта по максимальной цене в
      кратчайший срок.
    6.  Концентрация спроса — это создание ажиотажа.
    7.  Что значит, уметь управлять спросом? Это значит, умело провести торги между квалифицированными покупателями, приводящие к повышению цены и достижению других выгодных для собственника условий
      сделки.
    8.  Что значит, уметь управлять спросом? Это значит, грамотно создать такую ситуацию, когда не собственник торгуется с покупателем, а покупатели торгуются между собой в борьбе за право обладать
      объектом. Так достигается продажа объекта по максимальной цене в кратчайший срок.
    9.  Управление спросом — это искусство переговоров. Вам выгодно иметь меня на своей стороне в ходе переговоров. Я защищу Ваши интересы.
    10.  За счёт чего достигается концентрация спроса (создание ажиотажа) — за счёт превосходного маркетинга.
    11.  Что такое превосходная экспозиция объекта? Это представление объекта на рынке в наилучшем свете максимальному количеству квалифицированных покупателей.
    12.  Что такое экспозиция объекта? Это то же самое, что и маркетинг. Это то, что мы умеем делать.
    13.  Маркетинг, экспозиция, продвижение объекта на рынке, поиск покупателей, концентрация спроса, создание ажиотажа — это всё синонимы.
    14.  Для чего это нужно собственнику? К чему приводит превосходная экспозиция объекта на рынке? Это позволяет продать объект по максимальной цене в кратчайший срок.
    15.  Обоснование высокой комиссии: Высокая комиссия выгодна собственнику, потому что является мощнейшим инструментом привлечения покупателей, концентрации спроса, создания ажиотажа. Даже с учётом выплаты большого комиссионного вознаграждения агентам, собственник на руки получит больше. Кроме того, наша комиссия открыта и прозрачна, и побуждает нас продавать дорого и представлять все предложения собственникам.
    16.  Высокая комиссия позволяет привлечь всех агентов, а ведь именно агенты решают, что увидят покупатели.
    17.  Мы поделим комиссию 50-50 с любым агентством или частным брокером, привлекшим покупателя.
    18.  Обоснование эксклюзива: Эксклюзив выгоден собственнику, потому что является мощным инструментом привлечения покупателей, концентрации спроса, создания ажиотажа.
    19.  Эксклюзив позволяет мне использовать все инструменты маркетинга и, таким образом, сконцентрировать спрос на объекте, а также управлять спросом для достижения максимальной цены в кратчайший срок.
    20.  Обоснование правильной начальной цены: Правильная начальная цена (т.е., рыночная, или чуть ниже рыночной) является мощным инструментом создания ажиотажа. Чтобы продать объект по цене выше рыночной, начальную цену следует назначить ниже рыночной.

     

    Рубрики: ПРАКТИКУМ - КАК ПРОДАТЬ КВАРТИРУ ЧИТАТЬ КОММЕНТЫ
  • 3:42
    Автор: Комментариев нет
    ЧТО И КАК ПРОВЕРЯТЬ ПРИ ПОКУПКЕ КВАРТИРЫ

    Мастер-класс. Жилищный проект. Ноябрь 2016г.

    Мастер-класс. Жилищный проект. Ноябрь 2016г.

    Вот и прошли снова мастер-классы в рамках Жилищного проекта Профи. Наиболее важным среди поднятых вопросов мне показался вопрос о юридической проверке квартиры – докладчик  Юлия Плетнёва. Делюсь полученными сведениями.

    При проверке квартиры важна не только дееспособность продавца. Но и его  СДЕЛКОСПОСОБНОСТЬ! В 2016 году появилась новая и опасная ситуация —  банкротство продавца!

    Юридическая проверка квартиры должна начинаться с проверки комплектности документов. Обязательно должно быть:

    1- свидетельство (Примечание: с сер. 2016 г свидетельство  не выдаётся! Не является по закону правоустанавливающим документом)

    2- договор на квартиру (ДКП, Договор дарения, договора по нов. Строительству и т.д.)

    3- выписка ЕГРП

    4- выписка из домовой книги (необходимо также взять архивную справку)

    5- паспорт собственника (Особое внимание – при наличии в паспорте отметок, записей – паспорт недействителен сразу! А сделка, проведённая по недействительным документам ничтожна изначально! Обязательно проверить паспорт на сайте УФМС! Важно сверять фото в паспорте с личностью! Если есть подозрения — попросить другой документ.)

    6- др. документы — справки ПНД и НД, БТИ, КФЛС и пр.

    Наибольшую опасность представляют квартиры, право на которые установлено на основании след. видов договоров:

    1 – Договор о приватизации квартиры. Возможная проблема — отказники от приватизации! Поэтому — всех лиц, прописанных в квартире, снимать с регистрации ДО СДЕЛКИ!!!! Иначе потом только по суду!!! При ипотеке банк никогда  не пропустит сделку с неснятыми с регистрации лицами! И то же самое правило должно быть и при сделках с наличными деньгами!

    В случае если клиент хочет купить и готов нести риски – агент должен составить Отчёт — где клиент подписывается о том, что он предупреждён о рисках и готов за это нести ответственность самостоятельно.

    2 – Договор с использованием в оплату материнского капитала. По закону в случае использования в оплату средств из материнского капитала родители обязаны детям выделить доли в приобретаемой квартире. Но в настоящее время бывают случаи, когда не видно  долей, выделенных  детям и материнского капитала, а Пенсионный фонд на данный момент оформление долей ребенку не контролирует. Пример: досрочная выплата ипотеки, когда договор заключался до рождения второго ребенка, а потом материнский капитал пустили в оплату ипотеки. В этом случае ребёнка нет в договоре. Агенту важно: если видите 2 детей у продавца и ипотеку — спросите использовался ли материнский капитал и запросите справку из пенсионного фонда.  Для дополнительных гарантий – требовать от продавца оформления нового обязательства на выделение доли ребенку в случае, если покупается новая квартира и отправки его в Пенсионный фонд. Но не все отделы принимают повторные обязательства! Пен фонд и опека не контролирует этот вопрос, однако прокуратуру никто не отменял. Лучше перестраховка!

    3 – Договор с общедолевой  собственностью. Особый риск. Сейчас по закону исковая давность не три года с момента переоформления квартиры,   а 3 года с момента, когда лицо, права которого были нарушены,  узнало, что его права нарушены!!! Т.е. практически бессрочно! Поэтому всегда — если квартира  была куплена в браке — требовать согласие супруга, даже бывшего!!! И всегда спрашивать продавца  о семейном  положении!! И всегда брать нотариальные заявления с клиентов!

    4 – Договор дарения от неродственников. Это всегда подозрительно! Сразу задаем вопрос продавцу — почему?

    5 — Наследство — по закону, по завещанию — важна сделкоспособность продавца. Дееспособность, учёт в ПНД  ни о чем не говорит.  Иногда диагноз поставлен, а документы в ПНД ещё не пришли. Если видно, что у человека есть неадекватность в поведении  — отправляйте клиента в ПНД лично!

    По закону действует последнее завещание! Но его можно оспорить. Бывает несколько претендентов на наследство. С появлением закона «О банкротстве физических лиц» появилась еще одна опасность. Плохой  признак — дарение квартиры 1 из родителей (напр., отца) ребенку, а потом быстрая продажа квартиры! В случае банкротства родителя — суд признает обе  сделки (и дарение, и продажу) недействительными. При банкротстве физического лица — закон возлагает ответственность проверить финансовое состояние продавца на покупателя! Поэтому необходимо включать абзац о банкротстве продавца  в ДКП!!!!

    6 — Самое опасное – Договор ренты! Родственники почти всегда требует отмены договора.

    Кроме того, при продаже квартиры, необходимо проверить отсутствие задолженности по коммунальным платежам и налогам у продавца. Не забывайте, что если  квартира  собственником (физ. лицом) использовалась  в коммерческих целях (аренда, наем, временная регистрация)  - то все налоговые льготы отменяются!!! И становится НЕ ВАЖНО сколько лет было владение собственностью.

    О том, как проверить квартиру через интернет на предмет безопасности, планирую написать отдельную статью, а сейчас здесь рекомендую для проверки использовать следующие сайты:

    1 — Росреестр: https://rosreestr.ru/site/
    2 — УФМС http://services.fms.gov.ru

    3 – Подсудность.  Наличие судебных производств по квартире обязательно проверить!!! Подсудность определяется по адресу квартиры и по месту прописки продавца. В Москве есть удобный сервис  http://www.mos-sud.ru/ms/19/ , в   С-Пб, к сожалению, пока нет…. http://usd.spb.sudrf.ru/modules.php?name=information&irid=10
    4 — ФССП  http://fssprus.ru/iss/ip
    5 — ГИБДД: http://www.gibdd.ru/check/driver

    6 – Кредитную историю клиента можно проверить в банке КБ «Абсолют-банк»  при наличии паспорта и 1000 рублей.

    ДОРОГИЕ КОЛЛЕГИ, ПОМНИТЕ: закон возлагает ответственность проверить финансовое состояние продавца на покупателя! А обязанность агента – максимально обезопасить покупателя – проверив финансовое состояние продавца и квартиру. А иначе, зачем мы нужны….

    Рубрики: ПРАКТИКУМ - КАК ПРОДАТЬ КВАРТИРУ ЧИТАТЬ КОММЕНТЫ
  • 3:26
    Автор: Комментариев нет
    Жилой комплекс Life Приморский — Приморский пр. д. 52 — 1 очередь

    Жилой комплекс Life Приморский.   1 очередь 4 дома сданы в декабре 2015 г. Престижный Приморский район. Индивидуальный проект. Закрытая территория, паркинг, охрана, инфраструктура. Про Качество  пока говорить сложно — много недоделок. Про сам комплекс писать не буду — много где написано про него — лучше один раз увидеть, чем 100 раз услышать!  Сьемка —  январь 2016 года.

    1. Фото домов 1 очереди. Со стороны двора.
    2. фото в шоу-руме. 1 вариант отделки  - современный стиль — темная.
    3. Виды из окон.
    4. Фото в квартире — 4 корпус.
    5.  Видео — квартира в 4 корпусе в реале.

     

     

    Жилой комплекс Life Приморский. фото дома 1 очереди. Жилой комплекс Life Приморский. фото дома 1 очереди. Life Приморскийю 1 очередь. Фото дома. Жилой комплекс Life Приморский. фото  1 очереди.

    Рубрики: ПРО ЖК. РАЗНОЕ. ФОТО/ВИДЕО. ЧИТАТЬ КОММЕНТЫ
  • 2:07
    Автор: Комментариев нет
    Цикл успешной продажи. Отработка возражений клиента. По материалам Мастер-класса Е. Фолькерта.  

    Теперь из моих рук теперь не вырвется ни один клиент!

    успешные продажи Цикл успешной продажи – это универсальная система, которая  включает несколько этапов:

    1. Намерение успешного продавца – продажа и извлечение прибыли.
    2. Предварительный сбор информации о клиенте (если есть возоможность).
    3. Установление контакта.
    4. Выявление потребностей.
    5. Презентация продукта с опорой на ценности клиента.
    6. Ответы на вопросы. Преодоление возражений.
    7. Завершение продажи.
    8. Обратная связь. Анализ.
    9. Создание отношений. Постпродажное обслуживание.
    Рубрики: ПРАКТИКУМ - КАК ПРОДАТЬ КВАРТИРУ ЧИТАТЬ КОММЕНТЫ
  • 9:11
    Автор: Комментариев нет
    Дом у Озера — пос. Металлострой улица Центральная д. 1 Застройщик СТ №7

    Хороший дом с нехорошей историей.  Не писал о нем только ленивый.

    Вот последняя информация по дому. Фото-отчет сделан в марте 2016 года.  Запись с собрания дольщиков в Строительном Комитете, прошедшего  в конце марта 2016 года. По послед. данным — сроки сдачи дома перенесены на май 2016 года.

    Запись с собрания дольщиков в Строительном Комитете г. С-Пб.

    • Фото дома.
    • Вид из окон.
    • Фото в 1 из квартир.

     

    пос. Металлострой ЖК Дом у озера (ЖК Гармония). Вид из окна - 12 этаж. Нева и город. пос. Металлострой ЖК Дом у озера (ЖК Гармония). .

    Дом у озера. Лоджия. Вид на город.

    пос. Металлострой ЖК Дом у озера (ЖК Гармония). Фото в одной из квартир. пос. Металлострой ЖК Дом у озера (ЖК Гармония). Фото в одной из квартир.

    FullSizeRender (5)FullSizeRender (4)

     

     

    Рубрики: ПРО ЖК. РАЗНОЕ. ФОТО/ВИДЕО. ЧИТАТЬ КОММЕНТЫ
  • 11:12
    Автор: Комментариев нет
    Строим новый мир на Петровском острове. Сохраним старый яхт-клуб

    Лед тронулся, Господа присяжные заседатели! – Началось развитие Петровского острова — самой перспективной в Петербурге территории для развития элитного жилищного строительства. В течение 10 лет до 2025 года здесь появится  более 1,5 млн  кв.м недвижимости. Объем инвестиций составит свыше 20 млрд рублей.

    план развития Петровского острова.

    план развития Петровского острова.

    Рубрики: ИНТЕРЕСНЫЕ МЕСТА В ПЕТЕРБУРГЕ, Новости ЧИТАТЬ КОММЕНТЫ