9:40
Автор: Рубрика: ПОЛЕЗНЫЕ МАТЕРИАЛЫ. ЛИТЕРАТУРА. Комментариев нет

Больше движений – меньше ипотека. Секреты ипотеки. 2 часть. Как снизить платежи по кредиту

Итак, Вы стали собственником квартиры! Но на этом ипотечный процесс не заканчивается. Ведь платить по кредиту нужно будет ещё не один год.

Что дальше?ипотека три главных слова

Хочу рассказать о  том, что можно сделать для того, чтобы улучшить свои жилищные условия и  снизить платежи по кредиту уже после покупки квартиры.

Сначала развенчаю 2 мифа об ипотеке.

Миф первый: ипотека — это навечно.

Многие заёмщики опасаются оформлять ипотечный кредит, поскольку убеждены, что ставки вот-вот снизятся. А  кому хочется платить лишнее?

В предыдущей статье мы разобрали, почему не стоит откладывать покупку квартиры, надеясь на снижение ставок. А  сейчас взглянем на это с  другой стороны.

Проверьте: не переплачиваете ли вы по ипотеке?

Представим, что вы уже взяли ипотечный кредит и  купили квартиру. Исправно платите несколько лет. И вдруг замечаете, что проценты по ипотеке в  банках стали ниже. В  том числе, и  в «своём» банке. Вы садитесь и  начинаете считать. И  понимаете, в  какие суммы каждый год выливаются эти лишние два-три, а  иногда даже и 5%. Вы обращаетесь в  банк с  просьбой снизить процентную ставку. В большинстве случаев вам отвечают отказом. Ссылаются на условия договора. Хотя для новых клиентов ставки по ипотеке уже намного ниже.

Есть ли выход из этой ситуации?

Специально для таких случаев и  существует рефинансирование ипотеки. В вашем банке не расскажут о  том, как платить по ипотеке меньше. А суть рефинансирования в  следующем. Если банк не снижает для вас ставки по кредиту, то необходимо искать возможность получить ипотечный кредит в  другом банке и  под более низкий процент.

Именно эта угроза потери клиента привела к  тому, что в  последние годы банки всё-таки идут навстречу своим заемщикам и  снижают для них ставки. Сделать это нелегко. Далеко не все банки предлагают рефинансирование ипотеки. Требования к  заёмщикам жёсткие. Внимательно смотрят на то, как вы платили по кредиту всё это время. Именно поэтому так важно не допускать просрочек по ипотеке.

К тому же предстоят расходы по оформлению нового кредита. Вот почему нужна финансовая «подушка безопасности». И заниматься рефинансированием ипотеки имеет смысл, если вы выигрываете по новым условиям более 2% годовых.

Что делать?

Всегда следите за состоянием рынка недвижимости. Увидели, что ставки в  банках снижаются, — начинайте действовать.

Миф второй: с  квартирой, купленной в  ипотеку, ничего нельзя будет сделать.

Когда оформляешь ипотеку, вряд ли сразу думаешь о  продаже квартиры. Многие заёмщики не знают или не верят, что с  заложенной квартирой можно совершать сделки.

Квартиру в  залоге можно продать, а в  некотрых случаях даже нужно. Причём это касается не только   вынужденной продажи (переезд, развод, невозможность платить по кредиту). Представьте ситуацию: пять лет тому назад молодая семья купила однокомнатную квартиру в  новом микрорайоне. Ежемесячный платёж — 9 000 рублей в  течение 15 лет. Прошло пять лет. У  семьи вырос доход, и  они могут платить дополнительно ещё 6 000 рублей в  месяц. Но всё-таки средств, для того чтобы погасить ипотеку полностью, нет. Что делать? Платить ещё 10 лет и  ютиться в  тесной квартире? Даже если весь дополнительный доход направить на досрочное погашение ипотеки, то это растянется на 5-6 лет.

К счастью, есть более удобная схема.

Для комфортного переезда из однокомнатной квартиры в  двухкомнатную в спальном районе в  большинстве случаев достаточно 500 000 рублей. Однокомнатная квартира продаётся, кредит погашается и  покупается новая двухкомнатная квартира. Всё это можно сделать практически без разрыва во времени. Но совершить такой обмен непросто. Трудности подстерегают на всех этапах. Далеко не все банки даже после полного расчета с  ними быстро снимают залог. У  каждого из них свои правила и  условия. Во многих случаях эта процедура растягивается на месяцы.

 Как совершить выгодный обмен квартиры с  помощью налогового вычета?

Перечисление возможностей решения жилищного вопроса с  помощью ипотеки было бы не полным, если не сказать про налоговый вычет. Выгодный обмен квартиры можно совершить с  помощью налогового вычета,  даже если нет денег на обмен?

Взглянув на стоимость жилья в  нашем городе, легко подсчитать, что для обмена (например, однокомнатной квартиры на  двухкомнатную) достаточно 500 000 – 1 000 000 рублей.

Копить не получается. Инфляция, рост цен и  платежи по кредитам съедают все сбережения. Где взять доплату для обмена? Посчитаем, во сколько обойдется переезд в  большую квартиру с  помощью ипотечного кредита.

Таблица сумм и  платежей (12,5% годовых на 15 лет)

400 000 4930
500 000 6162
600 000 7400
800 000 9860
1000 000 12325

Сегодня уже тысячи людей живут в  новых квартирах, хотя у  них не было ни копейки доплаты.

Как уменьшить платёж?

В настоящее время получение налогового вычета можно оформить при покупке квартиры до двух миллионов и по процентам по ипотеке на сумму до трех  миллионов рублей без ограничений по срокам. Максимальный размер возврата налога по ипотечному кредиту составляет 390 000 рублей.

Когда при покупке квартиры вы воспользуетесь налоговым вычетом, платеж по ипотеке сильно уменьшится. Ведь в  этом случае, каждый месяц вам будут возвращаться 13% вашей зарплаты, которые удерживались в  виде подоходного налога.

Таблица расчёта подоходного налога
Зарплата «на руки» Подоходный налог Начисленная зарплата
20 000 2988 22988
25 000 3735 28735
30 000 4482 34482
35 000 5229 40229
40 000 5977 45977

Если вы получаете на руки 20 000 руб., то это значит, что подоходный налог, удержанный с  вас, составляет 2 988 руб.

Эту сумму вы сможете получать дополнительно к  своей зарплате, когда оформите получение налогового вычета при покупке квартиры.

Считаем вместе: отнимем от платежа по ипотечному кредиту в 500 000 рублей размер налогового вычета средней зарплаты (по данным статистики — 25 000 рублей).

6 162 — 3 250 = 2 912 рублей в  месяц. Это менее 100 рублей в  день.

А если налоговым вычетом воспользуются оба супруга? А  если использовать материнский капитал? Про материнский капитал читайте отдельный материал в блоге http://bestfriend-m2.ru/kniga-semenistaya-t-materinskij-kapital-a-takzhe-o-tom-kak-poluchit-i-na-chto-potratit.html

В результате вы живете в  новой квартире, а  почти все проценты по ипотеке оплачиваются за счёт возврата подоходного налога.

Трудно в  это поверить, но большинство жителей Петербурга сегодня могут улучшить свои жилищные условия. Это возможно благодаря стечению сразу трёх факторов:

Падения стоимости жилья в   2008—2009 годах;

Доступных ставок по ипотечным кредитам;

Использованию налогового вычета.

Воспользуйтесь этим шансом!

Можно  превратить ипотеку в  источник дохода.

Если у  вас уже есть жильё и  эта квартира пустая, можно ставить задачу: купить квартиру на будущее.

Этот пример более сложен, чем предыдущий. Ведь при покупке квартиры вы должны иметь первоначальный взнос. Итак, задача — взять кредит на 15 лет в  сумме 1 200 000 рублей. При первоначальном взносе 30% от стоимости квартиры вы получите кредит под 12,5 % годовых, что составит 14 800 рублей ежемесячного платежа. Далее от этой суммы отнимите свой налоговый вычет. Остаётся какая-то сумма к  выплате. Каким образом можно «добрать» оставшуюся сумму? Да, совершенно правильно — сдать квартиру в  аренду. Сегодня стоимость аренды однокомнатной квартиры составляет около 15 000 – 20 000 рублей в  месяц.

Стоимость аренды растет, как правило. Да,  в кризис платеж по кредиту может быть больше, чем арендная плата, но незначительно. А чаще жильё при стабильной экономической ситуации  приносит доход.

Это может быть жилье для подрастающего ребенка или просто ваш дополнительный доход. Такой возможности решить свой жилищный вопрос ещё не было.

Воспользуйтесь этим шансом!

Всем желаю скорейшего новоселья!

 

Поделиться в соц. сетях

Опубликовать в Мой Мир

Хочешь получать статьи этого блога на почту?
ПОДПИСКА
Новые статьи блога

Поделиться в соц. сетях

Опубликовать в Мой Мир

&image=&noparse=true">
Комментариев нет

;-) :| :x :twisted: :smile: :shock: :sad: :roll: :razz: :oops: :o :mrgreen: :lol: :idea: :grin: :evil: :cry: :cool: :arrow: :???: :?: :!: