12:20
Автор: Рубрика: ПОЛЕЗНЫЕ МАТЕРИАЛЫ. ЛИТЕРАТУРА. Комментариев нет

Больше движений – меньше ипотека. Секреты ипотеки. 1 часть. 7 самых главных ошибок заемщиков при оформлении ипотеки

Если вы решили купить или обменять квартиру с помощью ипотечного кредита, то для вас есть две новости: хорошая и  плохая.

7 ошибок заемщика при ипотеки.

Плохая заключается в  том, что на любом этапе — от подачи заявки в  банк до покупки жилья— легко совершить ошибку. И  цена такой ошибки будет высока. Покупая квартиру с  помощью ипотечного кредита, необходимо быть хорошо подкованным во многих вопросах.

Хорошая новость - в  том, что 90% ошибок при оформлении ипотечного кредита можно избежать. Для этого нужно внимательно прочитать эту статью и  применить полученные знания в  жизни.

 Приведу 7 наиболее распространенных ошибок, которые совершает большинство заемщиков  при оформлении ипотеки. 

Ошибка №1: беспечность

Ошибка №2: страх перед ипотекой

Ошибка №3: рассмотреть только несколько вариантов

Ошибка №4: выбирать ипотечный кредит только по процентным ставкам

Ошибка №5: при отказе банка опустить руки

Ошибка №6: рассматривать покупку квартиры отдельно от получения кредита

Ошибка №7: не учесть трудности с  покупкой квартиры.

Ошибка№1: беспечность

Часто  заёмщики «надеются на русский авось».

А ведь ипотеку большинство заёмщиков оформляют на 15 лет. И нужно  серьёзно готовиться к сделке. Необходимо всегда помнить, чем легче процедура получения кредита, тем, скорее всего, хуже будут условия для вас. Банки предлагают выгодные ставки только тем клиентам, которые докажут свою платёжеспособность. Чаще всего, беспечность проявляется в  том, что заёмщик не учитывает дополнительные расходы, связанные с  покупкой квартиры. А  их немало: страховка, оценка квартиры, изготовление дополнительных справок, необходимых для сделки. Эти расходы, как правило, ложатся на покупателя. А  ещё может быть комиссия банка при выдаче кредита. Да и  переезд с  последующим ремонтом (хотя бы минимальным) могут пробить брешь в  бюджете.  Кроме этого, заёмщик ещё перед оформлением кредита ориентируется на квартиры, которые увидел в  газетах или на сайте. Чаще всего, это «горящие варианты» (жильё, которое продается срочно), или же просто  «грязные» методы продаж.

В любом случае, покупка обходится дороже, чем планировалось.

Чем опасны непредвиденные расходы?

С самого начала очень важно не сбиваться с  графика платежей. Ведь стоит только появиться просрочкам, как долг будет расти, словно снежный ком и потом будет крайне сложно рефинансировать кредит.

Всегда помните о необходимости тщательного изучения кредитного договора! Большинство заёмщиков видят их только в  момент подписания. А  зря!

В каких случаях банк может потребовать досрочно погасить кредит?

Имеет ли банк право изменить процентную ставку?

Как быстро будет снят залог при полном расчёте по кредиту?

На эти и  другие вопросы можно найти ответы, если внимательно читать договоры. Если не уверены в себе, обратитесь к  специалистам. Но можно долго читать кредитный договор, вот только внести изменения в него Вы никогда не  сможете. Зато, можно выбрать другой банк. Это тоже стратегия.

Как избежать этой ошибки? Рецепт прост и  сложен одновременно. Нужно рассчитывать все необходимые на сделку расходы хотя бы с  небольшим запасом. И желательно, иметь в  резерве сбережения хотя бы в  размере двух-трёх платежей по кредиту. Так называемую «подушку безопасности».

Ошибка №2: страх перед ипотекой.

Другая крайность — не рассматривать ипотеку как способ решения своего квартирного вопроса. Большинство россиян сегодня могут значительно улучшить свои жилищные условия, при этом платить за ипотеку всего по 7 000 рублей в  месяц, но по разным причинам не делают этого.

Чаще всего, потенциальных заёмщиков пугает большая переплата. Именно её так часто приводят в  качестве аргумента противники ипотеки. Хотя, если вооружиться калькулятором, можно прийти совсем к  другим цифрам. Чуть позже подсчитаем, сколько стоит ипотека на самом деле.

Многие годами живут в  аренде, скитаясь по чужим квартирам, и  даже не задумываются о  том, сколько денег они отдают владельцам жилья. Тем, кто уже не один год откладывает покупку квартиры в  надежде дождаться «дешёвых кредитов», будет интересно узнать, что снижение ставок по ипотеке приведёт к  росту цен на квартиры. Это один из законов экономики. В  итоге ежемесячные платежи могут даже увеличиться. Так что ждать, когда ипотека подешевеет, не имеет никакого смысла. Попытка накопить на квартиру вряд ли приведёт к  успеху. Рост цен на жильё обгоняет и  рост зарплат, и  любые ставки по банковским депозитам. Поэтому копить на жильё становится делом практически невозможным.

Подведем итог: люди откладывают покупку квартиры так, будто собираются жить вечно.

Сколько же на самом деле стоит ипотека?

«Берёшь чужие и на  время, а  отдаёшь свои и  навсегда». (Народная мудрость).

Любой заёмщик перед оформлением ипотечного кредита пытается посчитать, в  какую сумму обойдётся покупка квартиры. Некоторые, увидев, что возвращать нужно больше, чем занимали, откладывают покупку. И совершают ошибку. Ведь они не учитывают рост цен на жильё.

Давайте считать вместе:

Предположим, что заёмщик покупает квартиру по цене 1 000 000   рублей. Для этого он берёт в  банке ипотечный кредит на 15 лет под 12% годовых без первоначального взноса. Так будет считать проще. Для чистоты эксперимента не будем рассматривать возможность досрочного гашения. Что в  результате? Общая сумма выплат составит около 2 164 500 рублей – «берём рубль — отдаем два». Дорого! Но давайте не будем торопиться с  выводами. Ведь мы ещё не учли инфляцию. А  в  России она — не менее 10% в  год. Другими словами, не квартиры дорожают, а  наши деньги дешевеют.

Давайте посчитаем, а  сколько будет стоить эта же квартира (1 000 000  рублей), если каждый год она будет дорожать на 12 %. И тут вступает в  силу сложный процент. 5 473 000 рублей — именно такой будет стоимость квартиры при ежегодном росте цен всего на 12% через 15 лет. Даже при ежегодном увеличении цены всего на 6% окончательная стоимость квартиры составит почти 2 400 000 рублей.

Конечно, это просто математический расчет. Вечного и  безостановочного роста цен на недвижимость просто не бывает. За подъёмами случаются и  спады. Но,  как правило, они кратковременные. Только за 9 лет, в  период с 2006 года по 2015 год, цены на квартиры в  Санкт-Петербурге выросли более чем в 1,5 раза. И  это уже с  учётом сильного падения в 2008—2009 годах.

Ошибка №3: рассмотреть только несколько вариантов.

Как выбирают банк большинство заёмщиков? Часто получается так: заёмщик долго (до полугода) взвешивает все «за» и «против», приценивается. Но, приняв решение, бросается в  первый попавшийся банк.

У большинства из нас весь день расписан по минутам, а  свободного времени так мало. В Санкт-Петербурге более 190 банков предлагают свыше 250 ипотечных программ. Если выбирать среди них самое лучшее предложение, учитывая близость к  дому, громкие слова в рекламе или же методом «научного тыка», то результат непредсказуем...

Разница ставки всего на 1% больше  через 15 лет приведет к переплате с  кредита 1 000 000  рублей составит 117 000 рублей! Важно всегда внимательно смотреть на условия кредита.

Все мы испытываем дефицит времени. Если хотите получить самый выгодный ипотечный кредит, запаситесь терпением и  проявите настойчивость. Встретив в  рекламе громкие слова, насторожитесь и  прочитайте внимательно весь текст. Отбросьте все эмоции и  подойдите к  вопросу системно. Если это  необходимо, возьмите пару дней отгула. Не стоит бросаться на первое попавшееся предложение. Пересмотрите все варианты. Причём сделать это нужно в  кратчайшие сроки. Ведь, если вы будете каждый день рассматривать по 5 банков, то выбор может затянуться. Возможно, когда вы сделаете свой выбор, условия изменятся, и  всё придется начинать сначала.

 Ошибка №4: выбирать ипотечный кредит только по процентным ставкам.

Какой банк предлагает самые выгодные условия? Если бы на этот вопрос был чёткий и  однозначный ответ, то в России остался бы только один банк, выдающий ипотечные кредиты.

Конечно, процентная ставка это первое, на что нужно обращать внимание. Но банки выдают ипотечные кредиты по этим ставкам далеко не всем желающим. В  большинстве банков для разных категорий заёмщиков существуют различные условия кредитования.

Кроме процентов есть много важных условий. И  порой, когда принимаются решения, эти «мелочи» выходят на первое место. Вот основные:

1 — Каков размер первоначального взноса?

Ведь от этого напрямую зависит процентная ставка. Сегодня можно купить квартиру, имея на руках всего 10% от её стоимости. Правда ставка по кредиту будет в  этом случае максимальная.

Если первоначальный взнос превысит 50-60%, то в  этом случае ставка по кредиту будет минимальна.

2 — Каков размер комиссии за выдачу кредита?

Он может достигать 4%. Во многих случаях это перекрывает всю выгоду от низкой процентной ставки. Особенно, если вы ставите цель погасить кредит в  кратчайшие сроки.

3 -Рассматривает ли банк «серую зарплату»?

Банки учитывают серый доход заёмщика, при этом, как правило, предлагая ему более высокую процентную ставку.

4 — Возможно ли оформить купленную квартиру на детей?

Во многих случаях — это первый вопрос, который необходимо задать в  банке. Это важно, если вы улучшаете свои жилищные условия, а  один из собственников жилья — ребёнок.

5 — Какое жильё кредитует банк?

Пока банки ещё кредитуют покупку старого жилья («хрущёвки», «сталинки»), но требуя массу дополнительных справок и  документов.

Только подробно разобравшись и  ответив на эти и  многие другие вопросы, можно сделать вывод о  том, какой банк предлагает самые выгодные условия именно для Вас.

Поэтому выбирать программу с  самой низкой процентной ставкой – это большая ошибка. Это приводит к  потере времени и  разочарованию: «выбрал самую выгодную программу, а  оформить ипотеку не могу».

Поэтому подробно изучите программы банков и требования к заемщику, сопоставив их со своей ситуацией. Не стоит переживать из-за того, что в  каком-либо из банков есть ставки по ипотеке ниже. Возможно, эта ипотечная программа была разработана не для вас. Продолжайте поиск!

 Ошибка №5: при отказе банка опустить руки.

Часто заёмщик, получив отказ от одного из банков, отказывается от своей идеи обмена квартиры.

Давайте выясним, как часто отказывают заёмщикам и  почему?

На что, в  первую очередь, обращает внимание банк?

Прежде всего, заёмщик должен иметь стабильную и  востребованную работу, чтобы в  случае её потери он мог найти другую. У  заёмщика должны быть порядок и  чёткость в  финансовых вопросах.

Чаще всего отказы связаны с  плохой кредитной историей. Достаточно несколько раз задержать платежи по кредитам, и  в  получении ипотеки может быть отказано.

Также причиной отказа может быть неточность в  заполнении документов. Неправильно заполнили заявку или неточно указали какие-либо данные о  себе — и  в ипотеке отказано. Никто не будет разбираться умышленно или нет вы это сделали.

Причин отказа может быть много. Приведу  еще пару нетипичных, но реальных примеров.

Сотрудники банка для проверки данных, указанных в  заявке, могут позвонить в  бухгалтерию или же вашим друзьям. Поскольку в  службах безопасности работают люди разного уровня воспитания, то в  одном из случаев общение происходило не совсем в  корректной форме. В  результате словесный конфликт перерос в  отказ заёмщику.

Или, к  примеру, сотруднику одной известной компании с  зарплатой более 80 000 рублей в  месяц банк отказал в  кредите. Звучит невероятно. Но дело в  том, что фирма, в  которой работает этот сотрудник, уже давно не платит по кредитам. В  этом случае банк посчитал, что в  ближайшее время начнутся перебои с  выдачей зарплаты.

Банк имеет право отказать в  выдаче ипотеки на любом этапе и  без объяснения причин

Вот еще  несколько примеров, которые, к  счастью, встречаются не так часто, но могут сорвать покупку квартиры.

Пример 1. Заёмщик продлевал решение банка на получение ипотечного кредита и  получил отказ. Оказывается, три года тому назад у  него была просрочка по потребительскому кредиту. У заёмщика возник вопрос: «А почему вы раньше этого не заметили и сразу мне не отказали?». В банке ответили, что имеют право отказать в  выдаче ипотеки на любом этапе и  без объяснения причин.

Пример 2. У  заёмщика на руках решение банка на ипотечный кредит 1 300 000 рублей. Но когда подошло время сделки, сумма уменьшилась почти вдвое. Почему? В банке пояснили, что решение является предварительным и  может меняться как в  большую, так и  в меньшую сторону.

В любом случае, отказ в  выдаче ипотеки в  одном банке совсем не означает, что заёмщику откажут в  другом. В  вопросах одобрения кредитных заявок многое зависит от случая. Поэтому пробуйте снова и  снова!

Давайте представим распространённую ситуацию, при которой у  заёмщика ранее была просрочка по крупному кредиту, но всё закончилось благополучно. Он честно указал это в  заявке. Один банк может сразу отказать и  не разбираться в  причинах. В  другом банке это посчитают хорошим знаком. Ведь это значит, что заёмщик прошел огонь и  воду и  умеет искать выход из сложных ситуаций.

Сколько времени банки на самом деле рассматривают заявку?

Как правило, банки рассматривают заявки от 3 до 7 дней. Но бывают задержки даже до нескольких месяцев.

Почему происходят задержки? Причин может быть много, и  одна из них — в  банке элементарно нет денег. И тогда клиенту или отказывают, или кредитный комитет заседает бесконечно долго. Другими причинами могут быть отпуск, больничный или увольнение сотрудников банка, которые отвечают за выдачу ипотеки, или... потеря документов клиента. Да, такое тоже бывает. Есть еще одна причина — несогласованность действий. Рекламная кампания банка разрабатывается в  Москве,  а консультации клиентов  и оформления заявок проходят в регионах.

Что делать, если  в  получении кредита отказано?

Какой-либо совет дать трудно, если вы не знаете, как на самом деле работает банк. Но зато теперь любая неожиданность при оформлении ипотеки не застанет вас врасплох. Ведь предупреждён, значит вооружён. Проявите смелость, решительность и  настойчивость, и скоро у  вас на руках появится положительное решение банка.

Смелость города берет!

«Проблема в  том, что, не рискуя, мы рискуем в  сто раз больше». Марк Аврелий

Действовать сейчас, а  не  выжидать удобного момента. Это относится и к  недвижимости.

По статистике заёмщики оформляют ипотечный кредит в  основном на 15 лет. В  то же время, большинство гасят его за 7-8 лет.

Каждому заемщику страшно брать кредит! Никто не уверен в  том, что на время займа в  его жизни будет всё гладко! «А вдруг что-то случится?».

Действительно, случиться может всё. Никто, никогда и  нигде не даст вам 100% гарантии. Но пока одни люди ждут, что наступят пресловутые «лучшие времена», и  кто-то позаботится о  них, другие взяли кредит, выплатили его и  теперь живут в  своих квартирах. Ведь можно,  выплачивая всего от 5 до 10 тысяч в  месяц, кардинально изменить свои жилищные условия,  и это реально!

Ошибка №6: рассматривать покупку квартиры отдельно от получения кредита.

«Гладко было на бумаге...»

Итак, вы получили одобрение банка.  Наступает «приятный момент выбора квартиры». Большинство заёмщиков рассматривает оформление документов с  последующим одобрением заявки и  покупку квартиры как две отдельные сделки. Кажется, что купить квартиру — не проблема. Но статистика такова: половина из тех, кто уже получил одобренную заявку, квартиру купить не может (это вам подтвердят в  любом банке).

Почему? Причин несколько:

  1. Порядок расчётов и  перечень документов, которые требует банк на сделку, не устраивает продавца.

Покупка квартиры по ипотеке может потребовать сбора большого количества дополнительных справок (справки из нарко- и  психо-диспансера, акт технического состояния квартиры и т.д.).  Далеко не каждый продавец может или хочет их предоставить.

В каких случаях продавцы отказывают покупателям с  ипотекой?

Продавец торопится и  срочно продаёт квартиру. У  него нет времени ждать, пока банк согласует документы, и  будут переведены деньги.

На квартиру есть другие покупатели, и  они располагают наличными деньгами.

Продавец не хочет или не может собрать нужные банку документы.

Квартира менее трёх лет в  собственности.

Собственник на сделку приехать не может. Его интересы представляет доверенное лицо. Не все банки идут на такие сделки.

Продавцы не хотят вникать в  порядок расчетов. Они опасаются сложной схемы расчётов и  не доверяют банкам.

  1. Квартира, которую вы выбрали, не устраивает банк.

Почему банки отказываются кредитовать выбранную вами квартиру?

Выдавая кредит, банк заинтересован в  том, чтобы дом и  квартира в  нём были в  целости, сохранности и  за ближайшие годы не потеряли в  цене.

Поэтому в  случае, если жилье имеет большой процент износа или дом подлежит реконструкции, или имеется незаконная перепланировка, в  кредите на такую квартиру будет отказано.

Что делать? Об этом я  расскажу ниже, после описания ошибки №7.

Ошибка №7: не учесть трудности с  покупкой квартиры

Мы рассмотрели две причины того, почему заёмщик с  уже одобренным ипотечным кредитом не сможет купить понравившуюся квартиру. Но есть еще  третья причина. Она настолько важна, что выделена мной в отдельную.

Итак, одобрение банка на руках, и  вы погружаетесь в  море объявлений о  продаже квартир и начинаете выбирать. И вдруг, оказывается, что из сотен вариантов вы не можете даже посмотреть жилье, которое понравилось. Квартиры оказываются проданы либо сняты с  продажи. Конечно, такое случается. К  моменту выхода газеты самые интересные квартиры могут быть проданы, а  с сайта их просто забыли удалить. Но всё-таки значительно чаще встречается умышленный обман.

А была ли квартира? Многие продавцы (да и  многие агентства недвижимости) используют при продаже «грязные», а  порой и  мошеннические приёмы. Например:

«Квартира-приманка»

Цена на неё занижена для привлечения покупателей. Позвонив по телефону, вы узнаете, что пять минут назад эту квартиру продали, но есть похожая квартира, правда... на 10% дороже.

Вас просят оставить свой телефон, и  как только будет что-то интересное... Но, скорее всего, предложат купить более дорогую квартиру: «Ведь цены растут».

«Аукционы-лохотроны»

На реально продаваемую квартиру устанавливается заниженная цена. Этим привлекаются десятки заинтересованных покупателей. Позвонив по телефону, вы услышите примерно следующее:

— Продаёте?

— Продаём!

— Хотим посмотреть и  купить. Цена верно указана?

— Посмотреть вы можете, но по этой цене мы вам не продадим.

— Как не продадите? Опечатка или цена изменилась?

— Нет, не опечатка. И  цена не изменилась. Стоимость указана верно. Мы продадим квартиру тому, кто даст за неё самую высокую цену.

— Так вы продаёте квартиру или нет?

дальше всё идет по кругу. Если вы  напоследок скажете: «Будет конкретное предложение (сроки продажи и  окончательная стоимость) — позвоните», вам перезвонят: «Вы знаете, на эту квартиру у  нас уже есть покупатель», -  и  назовут вам среднерыночную цену. — «Но если вы предложите больше — милости просим».

Если вы попадётесь на эти уловки, вас будут долго водить за нос. В  результате вы теряете время, нервы и  силы. Во многих случаях заёмщик вынужден заново собирать документы и  продлевать одобрение банка.

Сбор предоплат.

Даже если вы обратитесь в  одно из многочисленных агентств недвижимости, это не гарантирует, что вы сможете купить квартиру без проблем. Может быть, вам повезёт, а  может и  нет. Открыть «фирму-однодневку» — пара пустяков. Ведь лицензирование давно отменено и

офис можно снять на час всего за пару сотен рублей. Именно поэтому так много ситуаций, когда взяв предоплату от покупателей (чаще всего, иногородних), такие фирмы исчезают с  деньгами в  неизвестном направлении. Последний из примеров носит явно криминальный характер.

Чаще встречается просто непрофессиональная работа дилетантов. В большинстве фирм просто нет специалистов, которые знают все детали ипотечных сделок. Им проще и  выгодней искать покупателя с  наличными  — хлопот меньше. Часто, даже приняв заявку, поиском квартиры никто не занимается. Поэтому половина заёмщиков не может купить квартиру и  вынуждена заново собирать документы и  продлевать решение банка. А  при продлении сумма кредита может измениться.

Почему случается эта ошибка?

Обилие рекламы (на сайтах на продажу выставлены десятки тысяч вариантов) создаёт иллюзию, что квартиру купить легко и  просто. К  тому же рынок недвижимости привлекал и  всегда будет привлекать аферистов разных мастей.

Все эти проблемы возникают потому, что, чаще всего, люди покупают квартиру раз в  жизни. Поэтому так сложно пройти все этапы покупки квартиры и  ни разу не ошибиться.

Что делать?

Рассматривайте покупку квартиры как одну операцию, которая просто состоит из нескольких этапов. И  помните: доверяй, но проверяй!  При выборе квартиры всегда помните про уловки, которые описаны в  статье и  не попадайтесь на них. Тщательно уточняйте в  банке требования к  покупаемой вами квартире. Сбор и  оформление дополнительных справок и  документов, которые требует банк, нужны в  первую очередь вам. Возьмите инициативу в  переговорах на себя. И, если квартира действительно понравилась, не мелочитесь. По опыту знаю, что очень часто переговоры заходят в  тупик из-за пустяков. Продавцы и  покупатели порой проявляют излишнее упорство и  принципиальность. Иногда несколько сотен рублей могут стать препятствием на пути к  покупке квартиры. Поэтому, заранее продумайте диалог с  продавцом квартиры. P.S.

 

Если вы обошли все подводные камни — поздравляю! Вы стали собственником квартиры!

Но на этом история не заканчивается. Ведь платить по кредиту нужно будет ещё не один год.

Что дальше? О том, что можно сделать для того, чтобы улучшить свои жилищные условия и  снизить платежи по кредиту уже после покупки квартиры, я расскажу в отдельной статье. Ждите продолжения…

Поделиться в соц. сетях

Опубликовать в Мой Мир

Хочешь получать статьи этого блога на почту?
ПОДПИСКА
Новые статьи блога

Поделиться в соц. сетях

Опубликовать в Мой Мир

&image=&noparse=true">
Комментариев нет

;-) :| :x :twisted: :smile: :shock: :sad: :roll: :razz: :oops: :o :mrgreen: :lol: :idea: :grin: :evil: :cry: :cool: :arrow: :???: :?: :!: