3:42
Автор: Рубрика: ПРАКТИКУМ - КАК ПРОДАТЬ КВАРТИРУ Комментариев нет

ЧТО И КАК ПРОВЕРЯТЬ ПРИ ПОКУПКЕ КВАРТИРЫ

Мастер-класс. Жилищный проект. Ноябрь 2016г.

Мастер-класс. Жилищный проект. Ноябрь 2016г.

Вот и прошли снова мастер-классы в рамках Жилищного проекта Профи. Наиболее важным среди поднятых вопросов мне показался вопрос о юридической проверке квартиры – докладчик  Юлия Плетнёва. Делюсь полученными сведениями.

При проверке квартиры важна не только дееспособность продавца. Но и его  СДЕЛКОСПОСОБНОСТЬ! В 2016 году появилась новая и опасная ситуация —  банкротство продавца!

Юридическая проверка квартиры должна начинаться с проверки комплектности документов. Обязательно должно быть:

1- свидетельство (Примечание: с сер. 2016 г свидетельство  не выдаётся! Не является по закону правоустанавливающим документом)

2- договор на квартиру (ДКП, Договор дарения, договора по нов. Строительству и т.д.)

3- выписка ЕГРП

4- выписка из домовой книги (необходимо также взять архивную справку)

5- паспорт собственника (Особое внимание – при наличии в паспорте отметок, записей – паспорт недействителен сразу! А сделка, проведённая по недействительным документам ничтожна изначально! Обязательно проверить паспорт на сайте УФМС! Важно сверять фото в паспорте с личностью! Если есть подозрения — попросить другой документ.)

6- др. документы — справки ПНД и НД, БТИ, КФЛС и пр.

Наибольшую опасность представляют квартиры, право на которые установлено на основании след. видов договоров:

1 – Договор о приватизации квартиры. Возможная проблема — отказники от приватизации! Поэтому — всех лиц, прописанных в квартире, снимать с регистрации ДО СДЕЛКИ!!!! Иначе потом только по суду!!! При ипотеке банк никогда  не пропустит сделку с неснятыми с регистрации лицами! И то же самое правило должно быть и при сделках с наличными деньгами!

В случае если клиент хочет купить и готов нести риски – агент должен составить Отчёт — где клиент подписывается о том, что он предупреждён о рисках и готов за это нести ответственность самостоятельно.

2 – Договор с использованием в оплату материнского капитала. По закону в случае использования в оплату средств из материнского капитала родители обязаны детям выделить доли в приобретаемой квартире. Но в настоящее время бывают случаи, когда не видно  долей, выделенных  детям и материнского капитала, а Пенсионный фонд на данный момент оформление долей ребенку не контролирует. Пример: досрочная выплата ипотеки, когда договор заключался до рождения второго ребенка, а потом материнский капитал пустили в оплату ипотеки. В этом случае ребёнка нет в договоре. Агенту важно: если видите 2 детей у продавца и ипотеку — спросите использовался ли материнский капитал и запросите справку из пенсионного фонда.  Для дополнительных гарантий – требовать от продавца оформления нового обязательства на выделение доли ребенку в случае, если покупается новая квартира и отправки его в Пенсионный фонд. Но не все отделы принимают повторные обязательства! Пен фонд и опека не контролирует этот вопрос, однако прокуратуру никто не отменял. Лучше перестраховка!

3 – Договор с общедолевой  собственностью. Особый риск. Сейчас по закону исковая давность не три года с момента переоформления квартиры,   а 3 года с момента, когда лицо, права которого были нарушены,  узнало, что его права нарушены!!! Т.е. практически бессрочно! Поэтому всегда — если квартира  была куплена в браке — требовать согласие супруга, даже бывшего!!! И всегда спрашивать продавца  о семейном  положении!! И всегда брать нотариальные заявления с клиентов!

4 – Договор дарения от неродственников. Это всегда подозрительно! Сразу задаем вопрос продавцу — почему?

5 — Наследство — по закону, по завещанию — важна сделкоспособность продавца. Дееспособность, учёт в ПНД  ни о чем не говорит.  Иногда диагноз поставлен, а документы в ПНД ещё не пришли. Если видно, что у человека есть неадекватность в поведении  — отправляйте клиента в ПНД лично!

По закону действует последнее завещание! Но его можно оспорить. Бывает несколько претендентов на наследство. С появлением закона «О банкротстве физических лиц» появилась еще одна опасность. Плохой  признак — дарение квартиры 1 из родителей (напр., отца) ребенку, а потом быстрая продажа квартиры! В случае банкротства родителя — суд признает обе  сделки (и дарение, и продажу) недействительными. При банкротстве физического лица — закон возлагает ответственность проверить финансовое состояние продавца на покупателя! Поэтому необходимо включать абзац о банкротстве продавца  в ДКП!!!!

6 — Самое опасное – Договор ренты! Родственники почти всегда требует отмены договора.

Кроме того, при продаже квартиры, необходимо проверить отсутствие задолженности по коммунальным платежам и налогам у продавца. Не забывайте, что если  квартира  собственником (физ. лицом) использовалась  в коммерческих целях (аренда, наем, временная регистрация)  - то все налоговые льготы отменяются!!! И становится НЕ ВАЖНО сколько лет было владение собственностью.

О том, как проверить квартиру через интернет на предмет безопасности, планирую написать отдельную статью, а сейчас здесь рекомендую для проверки использовать следующие сайты:

1 — Росреестр: https://rosreestr.ru/site/
2 — УФМС http://services.fms.gov.ru

3 – Подсудность.  Наличие судебных производств по квартире обязательно проверить!!! Подсудность определяется по адресу квартиры и по месту прописки продавца. В Москве есть удобный сервис  http://www.mos-sud.ru/ms/19/ , в   С-Пб, к сожалению, пока нет…. http://usd.spb.sudrf.ru/modules.php?name=information&irid=10
4 — ФССП  http://fssprus.ru/iss/ip
5 — ГИБДД: http://www.gibdd.ru/check/driver

6 – Кредитную историю клиента можно проверить в банке КБ «Абсолют-банк»  при наличии паспорта и 1000 рублей.

ДОРОГИЕ КОЛЛЕГИ, ПОМНИТЕ: закон возлагает ответственность проверить финансовое состояние продавца на покупателя! А обязанность агента – максимально обезопасить покупателя – проверив финансовое состояние продавца и квартиру. А иначе, зачем мы нужны….

Поделиться в соц. сетях

Опубликовать в Мой Мир

Хочешь получать статьи этого блога на почту?
ПОДПИСКА
Новые статьи блога

Поделиться в соц. сетях

Опубликовать в Мой Мир

&image=&noparse=true">
Комментариев нет

;-) :| :x :twisted: :smile: :shock: :sad: :roll: :razz: :oops: :o :mrgreen: :lol: :idea: :grin: :evil: :cry: :cool: :arrow: :???: :?: :!: