5:48
Автор: Рубрика: Новости Комментариев нет

Частные инвестиции в недвижимость в кризис

Новый блоггер. 3 апреля 2015г. Экспо-форум. Санкт-Петербург.

Ярмарка недвижимости. Экспо-форум. 2015г.

С 3 по 5 апреля 2015 года в Санкт-Петербурге прошла выставка «Ярмарка недвижимости». По материалам семинара: «Частные инвестиции в недвижимость. Какие стратегии эффективны в кризис?»

2014 год – рекордный год по количеству введенного жилья.

Но с января 2015 года отмечается спад продаж на рынке недвижимости! Одна из проблем – отсутствие ипотеки из-за высоких процентных ставок за кредиты. В марте 2015 года ситуация начинает меняться – введена программа по субсидированию ипотеки для физ. лиц (программа ипотечного кредитования с гос. поддержкой). При аккредитации банк всех застройщиков ранжирует по группам. Для заемщика нет никаких ограничений — ставка 12%! Главное, чтобы объект был аккредитован банком. Количество заявок растет. При этом сохраняется и стандартная программа по ипотеки — ставка от 15,95%. Продолжает действовать и программа военной ипотеки. Размер ипотечного кредита по ней до 1930 тыс. руб. по ставке 12,5%.

XIII форум. "Частные инвестиции в недвижимость. Какие стратегии эффективны в кризис?"

Для большинства частных инвесторов наибольший интерес представляют вложения в строящиеся объекты недвижимости. В кризис все острое становится вопрос о безопасности таких вложений.

Как правильно выбрать квартиру в новостройке и уменьшить инвестиционные риски?
Применяем стратегию в 5 шагов:
1 шаг — приобретаем квартиру у застройщика напрямую.
Приобретая квартиру необходимо запросить и проверить документацию:
— разрешение на строительство;
— договор аренды или свидетельство о собственности на земельный участок;
— проектную декларацию.
(По 214-ФЗ застройщик обязан предоставлять эти документы).
2 шаг – проверяем репутацию и историю застройщика.
Сейчас только в г. Санкт-Петербурге возводится более 600 объектов. Выбор есть. В настоящее время 2/3 застройщиков работают по Федеральному закону РФ от 30.12.2004 г. N 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» и оформляют квартиры по Договорам участия в долевом строительстве, ¼ часть застройщиков работают по Федеральному закону РФ от 30.11.2011 г. N 215-ФЗ «О жилищных накопительных кооперативах» и оформляют квартиры по Договору ЖСК, малая часть застройщиков работают на собственные средства, реализуя свои объекты после завершения строительства, ввода дома в эксплуатацию и получения собственности. Но остались еще застройщики, которые пытаются строить и привлекать денежные средства частных инвесторов в обход действующего законодательства. Поэтому перед покупкой важно проверить репутацию и историю застройщика.
Смотрите сайт Комитета по строительству г. Санкт-Петербурга в разделе Долевое строительство – ссылка: http://gov.spb.ru/gov/otrasl/komstroy/dolevoe-stroitelstvo/ и материалы по совещаниям Комитета по четвергам, а также сайт арбитражного суда г. Санкт-Петербурга.
Судить о надежности застройщика и строящегося объекта можно дополнительно по данным об аккредитации этого застройщиками и объектов застройщика банками – чем больше банков, тем лучше. Если в списке есть крупные банки, такие как Сбербанк и ВТБ24, еще лучше – значит, у застройщика стабильная финансовая ситуация и с документами на строительство все в порядке.
3 шаг – Оформляем квартиры в новостройке только по трем формам договоров:
— Договор участия в долевом строительстве,
— Договор ЖСК,
— жилищные сертификаты.
Нельзя оформлять квартиры в строящихся домах по любому виду предварительного договора, договору намерения, договор займа, договор купли-продажи ценных бумаг.

4 шаг — Основной и предпочтительный вариант оформления — Договор участия в долевом строительстве. Проверяем, чтобы в Договоре был прописан пункт о том, что данный Договор по действующему законодательству оплачивается после регистрации в Управлении Росреестра.
5 шаг — следим за ходом строительства.

При любых равных условиях в кризис у крупных компаний больше шансов достроить дом!

В 2015 году наблюдается повышение стоимости квадратного метра в новостройке. Вместе с тем остаются предложения о продаже объектов по ценам ниже рыночных. С чем это может быть связано?
Низкая цена квадратного метра может быть оправдана только в следующих случаях:
— когда строительства объекта только начинается, и на старте продаж застройщик дает обычно самую низкую цену;
— продается квартира большого метража – в этом случае цена за квадратный метр будет существенно дешевле, чем стоимость квадратного метра в квартирах-студиях и однокомнатных квартирах.
— в случае 100% оплаты застройщик предлагает скидку до 20% или специальную цену
— «непопулярный» объект (квартира на 1 или последнем этаже, нестандартная планировка и пр.)
— рекламные условия и цены, которых на самом деле нет.

Низкая цена квадратного метра может быть опасной в следующих случаях:
— существуют проблемы с инженерными сетями;
— спорный статус земли;
— неполный продукт (для индивидуальных домов и таун-хаусов);
— проблемы у застройщика финансового и юридического характера;
— финансовая пирамида.

Сейчас средняя цена за квартиру-студию в г. Санкт-Петербург 1,8 млн. За 1-комнатную и 2-комнатную квартиру это уже спорная цена.
Средняя цена квадратного метра жилья эконом-класса в г. Санкт-Петербург составляет 102 тыс. руб. В пригороде — 68-70 тыс. руб. Ниже 40 тыс. руб. это ненормально!

Анализ, прогнозы на 2015—2017 гг.
2015 год – будет «годом шока».
Прогнозируется:
— снижение продаж из-за вилки между снижением цены и повышением себестоимости строительства;
— с рынка уйдут слабые игроки;
— темпы строительства замедлятся, уменьшится объем ввода объектов;
— произойдет переориентация покупателей на объекты высокой степени готовности;
— произойдет девальвация рубля;
— большинство инвесторов уйдут с рынка недвижимости.

Прогноз на 2016 год:
— начнет восстанавливаться баланс спроса и предложения на рынке недвижимости;
— наступит «дно» кризиса;
— вернутся инвесторы;
— останутся только надежные застройщики;
— возможен небольшой рост цен;
— застройщики будут оптимизировать свои проектов, оптимизировать планировочные решения (для уменьшения стоимости квартир будут проектироваться квартиры меньшие по площади);
— доходы населения расти не будут.

И только в 2017 год, возможно, начнется восстановление:
— рост спроса;
— рост цены;
— обратить внимание на локацию проектов.

Поделиться в соц. сетях

Опубликовать в Мой Мир

Хочешь получать статьи этого блога на почту?
ПОДПИСКА
Новые статьи блога

Поделиться в соц. сетях

Опубликовать в Мой Мир

&image=&noparse=true">
Комментариев нет

;-) :| :x :twisted: :smile: :shock: :sad: :roll: :razz: :oops: :o :mrgreen: :lol: :idea: :grin: :evil: :cry: :cool: :arrow: :???: :?: :!: